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\"稳房租\"新规来了!房东不许擅自涨租,违规租房要补税

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发表于 2019-7-11 01:39:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

原创首发 | 时代周报(Timeweekly)
文 | 贾敏
“稳房价”之后,“稳房租”终于来了。
近日,北京深圳相继发布文件,向租房市场动了刀子。不仅要求房东不能擅自单方面涨租,还对租金设定了“指导价”和网签备案要求,未按规定出租房屋的房东,将被追缴税。
在大城市打拼的追梦人们,似乎不用再被房东突然的涨价打个搓手不及。但是,房租真的能稳得住吗?这真的是解决房租不断上涨的唯一方法吗?
1
房东不许擅自涨租
这次“稳房租”,下手不轻。
从2019年7月8日开始,北京市开始正式实施新版《北京市住房租赁合同》示范文本,以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本。
合同示范文本中明确规定,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的,出租人应在合同解除后约定日期内退还已收但尚未发生的租金。
一句话来说,房东不能再单方面擅自涨租,出租人和租客之间的权益和责任,更加对等。

对房租下手的不只是北京一个城市。南方的深圳,在稳房价这件事上,走得更远。
根据深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,制定全市统一的住房租赁合同示范文本,租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。
换言之,未来深圳不仅将建立租房网签制度,而且推出租房指导价格制度,且以租房缴税作为管理制约。
问题在于,政府指导价,是否真能指挥房租价格走向?
2
房东敢违规租房?追缴税款
稳房租和稳房价一样,仅靠喊话难有作用。但这一次,情况有些不一样。
深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》中,提到,深圳房屋租赁企业在向个人出租住房时,需在政府租房交易服务平台上登记或备案。如租金不高于指导价格,可适当降低其增值税征收率;个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。
遏制任意涨价的利器就在这里:出租房屋是要缴税的。

如果出租人按照相关规定出租房屋,可以享受零税率的优惠,如果出租人不进行备案网签,或价格高过指导价,还有一个大杀器。不仅按现行规定收税,还会被依法追缴以往应缴税款。
目前租房市场的真实情况是,房东大多与与租客自行签约,不涉及备案网签,税务机构也无从得知出租人的房屋出租情况,更难以征收相应税款。但是,如果未来强制备案网签,那么避税空间就不复存在。
这里所说的缴税,包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等,而且租赁房作为经营性房产,还必须缴纳房产税。
时代周报查询发现,目前,深圳个人出租住房按照5%综合征收率计征税款。计算方式为:应纳税款=租金收入x应税征收率(5%)。而北京同样规定,个人出租房屋按照5%综合征收率计征税款。
2019年2月,北京、上海、广州、深圳下调了个人出租住宅的税率,对于月租金不超过10万元的,北京、深圳的综合征收率均减半,分别降为2.5%、2.25%。
因此,若是出租人违反网签备案及指导定价规定,最少2.5%的综合税率,是逃不掉的。

比如一套房子月租金8000元,用8000除以1.05得到不含税的租金(剔除掉租金中包含的5%的增值税),再乘以税率2.5%,就是房东应该缴纳的税款,应为210元。
一旦追溯以往应缴税款,便远远不止是210元。仅以一年租金来计算,房东就需要补缴2520元。出租时间越长,补缴税款将越多。
可见以房东缴税作为稳定房租的利器,有着极强的现实针对性,同时也是一次示范。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受采访时表示,此次深圳出台《意见》具有很明确的导向,即租赁市场的价格管控也开始出台。这也是全国第一个较为全面的“稳租金”的政策,其政策框架和具体做法值得全国其他城市学习。
后续预计会有更多城市出台稳租金的系列政策。
3
对房租下手的真实原因
为了稳定房租,各地想了不少招。然而,房租为什么需要稳定?在一个市场化的房屋租赁市场中,租金价格真的需要“指导价”吗?
2019年7月10日,国家统计局发布了2019年6月份全国居民消费价格指数CPI和工业生产者出厂价格指数PPI数据。其中,租赁房房租环比涨0.2%;同比涨2.0%;整个上半年则同比上涨2.3%。
房租上涨,并不是今年才有的景象。2018年的此时,房屋租赁市场曾迎来一波涨价热潮。
2018年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,已然超过2017年北京全市月人均可支配收入。北京租房者的房租收入比,已惊人地超过58.6%。
央视财经以《毕业季催生暑期租房“热” 北京租房市场量价齐升》为题对此进行报道,引发讨论。当时,市场上甚至出现两家长租公寓争抢房源的现象。

北京市民陈先生在网络论坛发帖称,他在天通苑有一间120平方米的三居室准备出租,陈先生心里预期是7500元每月,自如先报价8500元,蛋壳加到9000元,随后自如又提到9500元,双方互相加价,几轮过后,蛋壳最终给到10800元每月。
对房屋租赁市场的爆炒,引起租金价格不断上涨。更引得无数租房人颇有抱怨之词。
尤其每年的7、8月份,均为应届毕业生租房旺季,此时整治房屋租赁市场,或许也有此考虑。

在一二线大城市,租房是许多人的第一站。房价过高还能以无奈的态度置身事外,转往租房市场。
房租一旦过度上涨,超出必要的承受底线,那就无路可退。影响的不仅是消费,还关乎城市经济发展和吸引人才的基本盘。
4
房源仍旧太少
但政府指导价或许还不是解决房租乱涨的终极武器。
以北上广深等为代表的大城市,其人口吸引力冠绝全国,换句话说,这些城市的人口会越来越多。
2018年,深圳新增人口49.46万,成为全国人口增量最多的城市。
面对不断增加的人口,仅以压制房租来解决住房租赁问题,或许不太可靠。假若市场上可租赁住房总量一直没有变化,但人口却连年增多,供求关系影响之下,房租几乎没有不上涨的可能。

深圳在租赁住房上,下了极大力气。
按照《前述关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。
同时,北京市住建委官网披露《北京市印发2019年度政策性住房首批开工、竣工计划》。有17.2万套政策房列入开工计划,在计划年内开工的项目中,包含45个政策性租赁房项目,约有4.6万套房源。
怀揣梦想来到一个城市的人们,需要的不仅仅是稳定的房租,更需要有房可租。
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